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开店选址的基本因素
其他
开餐厅必看选址攻略，选准了少吃亏！
选址是开餐饮店的开端，谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。但是说到选址这个学问，即便是有经验的餐饮人通常也会犯错误。
但是即使如此，餐厅选址还是有迹可循的，遵循一定的规律可以避免很多问题。
选址一般必须考虑到以下因素：
1、租金；2、地势；3、楼层；4、交通；5、朝向；6、规划；7、房东；
8、能见度；9、人的流量；10、繁华程度；11、居民结构12、房屋结构；
13、机关学校；14、相邻店铺；15、专业市场；16、经营性质；
17、车站码头；18、经营品种；19、相关政策；20、面前场地
提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对餐饮生意的感受，方可拍板。
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选址调查
有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
一、所需调查的项目包括：
1、人口密度；2、教育程度；3、从事行业；4、年龄构成
5、家庭及构成；6、常住人口数；7、社会增加率；8、自然增加率
9、家庭人均收人；10、白天流动人口数；11、家庭年支出及支出结构
二、现就一些主要项目分述如下
1、家庭人口及收入水平
家庭状况是影响消费需求的基本因素，家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来餐厅的消费；所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对餐厅消费的次数、质量和档次的要求。
2、人口密度
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址餐饮店的规模可相应扩大。
如白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离远近，也可增加消费频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
3、客流量
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来餐厅的客流量，人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车客人数的调查重点为：
•各站上下车乘客人数历年来的变化。
•上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
•上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
•根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
一般而言，调查人口集聚区域是餐饮企业选择立地的重点。如：
•居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
•日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地。
•火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
•体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
4、消费力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。
餐饮企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
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商场内选址的原则和程序
一、商场选址的原则
1、方便顾客消费
满足顾客需求是餐饮店在商场经营的宗旨，因此位置的确定，必须首先考虑方便顾客进店消费，为此选择的商场要符合以下条件：
⑴交通便利
车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几个车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在这类地区就能给顾客提供便利购物的条件。
⑵靠近人群聚集的场所
如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是商场开业的最佳地点选择。
但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然收益好，但并非适合所有人经营。
⑶人口居住稠密区或机关单位集中的地区
由于这类地段人口密度大，且距离较近，顾客消费省时省力比较方便。餐饮店地址如选在这类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。
⑷符合客流规律和流向的人群集散地段
这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，所以能够进入商场消费的顾客人数多，客流量大。
2、有利于获取最大的经济效益
衡量商场内位置选择的优劣，最重要的标准是餐饮企业经营能否取得好的经济效益。因此，地理位置的选择一定要有利于经营，才能保证最佳经济效益的取得。
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商场内选址的程序
在商场内选择位置，一般可按以下步骤依次进行：
1、选择区域、方位
在商场内选择店址，先要找出目标市场、找准服务对象，然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面，要根据自身餐饮店的经营规模和档次，测算企业投资回收率，在此基础上认真加以选择，确定方位。
2、制图——找出最佳位置
在确定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区现有的餐饮店，包括竞争对手和互补餐饮项目，还应标出客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的正确性。
3、市场调查
在店址基本区域方位确定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的准确性。在市场调查过程中，应注意将调查对象分类统计，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以保证调查资料的可靠性
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商圈调查与选店
一、商圈调查的目的
做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况，调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择。
商圈调查的目的包括：
•了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，消费习惯等。
•确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。
•分析和现有的店铺商圈是否重迭。
•计算在某一地理区域内应开店铺的数量。
找出商圈内的障碍，包括：
•道路设施不便。
•人口拥挤。
•交通过度拥塞。
•法规方面；应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划IT一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。
•其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
二、商圈所在地区客流情况
主要调查分析商圈所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
三、交通状况
要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
四、竞争状况
主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的餐饮类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营产品及服务对象的阶层等等。
五、商圈周边状况
着重调查商圈周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着店址的选择。
来源：华中商业地产与品牌拓展
编辑 | 红餐网_李晓（图片来源网络）
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